De zieke woningmarkt (deel 1)

Er wordt een grote denkfout gemaakt in het denken over de toekomst van de huisvestingsproblematiek. De VVD denkt dat met huurliberalisering de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. En met betrekking tot de koopwoningen voor starters denkt de PvdA er te zijn door de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen. Dat zou allemaal kunnen als de woningmarkt een gewone markt zou zijn waarin vraag en aanbod door het prijsmechanisme in evenwicht wordt gehouden. Dit is een hardnekkige misvatting.

In het verleden is in Nederland de hypotheekrenteaftrek ingevoerd om het eigen woning bezit te bevorderen en zodoende vermogensgroei voor de kopers te realiseren. Dat heeft inderdaad goed gewerkt en vele huizenbezitters hebben zodoende in de loop der jaren een aardig spaarpotje op kunnen bouwen. Sterker nog: overwaarde werd normaal en die werd dan gebruikt om een caravan of andere leuke dingen te kopen. De economie werd erdoor gestimuleerd; aannemers en botenbouwers deden goede zaken; de minister van Financiën zag meevallers in de belastingen zijn kant op komen. Al met al: iedereen gelukkig.

De ellende is alleen dat de woningmarkt geen gewone markt is. Huizen zijn geen schoenen of auto’s. In de eerste plaats heb je er maar één van nodig, moet het op de goede plek staan en voldoen aan de behoefte. Dat maakt het aanbod per definitie beperkt, hoeveel je ook zou bouwen. En helemaal omdat wonen, na eten welhaast de meest primaire levensbehoefte is. Veiligheid en rust etc., dan doet de prijs van een huis er eigenlijk niet toe. De enige voorwaarden zijn: je moet de maandlasten kunnen opbrengen en het moet aan je wensen voldoen. Kopers kijken dus nauwelijks naar de prijs, maar zien het huis van hun keuze, gaan vervolgens naar de hypotheekadviseur en vragen of ze dat kunnen betalen. Die rekent het uit: zoveel voor rente en aflossing (waarvan de helft door de fiscus wordt vergoed), zoveel voor OZB belasting en onderhoud, en als dat sommetje klopt is de zaak rond.

De werkelijke waarde van het huis? Wie zal het zeggen, wie heeft daar nou verstand van. ” ’t Is niet goedkoper en ik kan het betalen, dus is het oké”. Zeker omdat je vrijwel zeker weet dat je te zijner tijd je huis voor een hoger bedrag weer kunt verkopen. Alleen de inflatie al zorgt daar wel voor.

In de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw is dat begonnen en met wat vallen en opstaan is dat tot nu toe doorgegaan en nog aanzienlijk verder versterkt.

We besloten als geëmancipeerd modern westers land dat het kostwinnersprincipe moest worden verlaten en dat het inkomen van de partner in de inkomenstoets voor de hypotheek moest worden meegenomen. Dat betekende een enorm bedrag extra ruimte. De huisprijzen stegen daardoor veel sterker dan de economie zich ontwikkelde. Wat zou het; als ik gewoon kan leven en dat huis kan betalen is het goed! Maar het gat tussen de werkelijke waarde van het huis en het bedrag dat men bereid was ervoor te betalen liep verder uit de hand.

De bouwkosten van een nieuwbouwhuis bleven ver achter bij de waarde in het economisch verkeer. Iedere aannemer en iedere bestuurder op volkshuisvesting wist dat iedere nieuwbouwwoning binnen een jaar na aanschaf vele tienduizenden euro’s meer waard was dan bij oplevering. De aannemers zagen dat met lede ogen aan, want die werden telkens weer door de lokale politiek gedwongen voor de laagst mogelijke prijs te bouwen. Dat werd nog versterkt doordat de bouwgrond schaars werd in ons overbevolkte landje en de grondbezitters ook wel roken dat er wat te verdienen viel. “Geen gezeik, iedereen rijk”, luidt immers een gevleugelde uitspraak in onze geldeconomie.
Maar de kopers, de hypotheekverstrekkers, de overheid, iedereen vond het prima, want het ging niet om de waarde , maar om de financiële ruimte om het te betalen.
Zo is het nog steeds: niet de woningmarkt, maar de financiële markt bepaalt de prijs. Zodoende is er nu pakweg 30% verschil in de huisprijzen tussen de omringende landen en Nederland.

De PvdA heeft nu de gedachte om een volgende fase van windhandel te introduceren: de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters. Verdere verstoring dus van de woningmarkt.

Het gevolg zal immers zijn dat (Jazeker, de hypotheker) de hypotheekverstrekker bereid is een hogere aanschafwaarde te financieren. Iedereen blij: ik krijg het huis van mijn keuze (de fiscus betaalt de helft van de hypotheeklasten en de overdrachtsbelasting), de grondeigenaar verdient meer, de bouwer verdient meer, de gemeente verdient meer, dus so what!

So what? Het is windhandel! De opstap voor de starters wordt alleen maar onneembaarder! De huisprijzen dalen niet, ze stijgen! En in hun kielzog de huren!

Allemaal uitroeptekens; dat hoort niet in een goede schrijfstijl. Maar het is dan ook godgeklaagd hoe onze woningmarkt is verziekt en soms moet je wel eens wat.
Een koopwoning voor starters kunnen we gevoeglijk in het historisch archief opbergen. Huren dus maar? Wat dacht je: de VVD ziet een groeiend gat tussen de woonlasten voor koopwoningen en de huren. Als de koopwoningen duurder worden mogen de huren niet te veel achterblijven Oplossing: liberalisering van de huren. Dan worden de huren niet meer door de overheid beperkt tot een bepaald percentage (om en nabij de inflatie), maar volgen ze de woonlasten op de koopmarkt. Vanaf dat moment komen we in een opwaartse spiraal terecht waar geen oplossing meer voor te vinden zal zijn. De fiscale faciliteiten zullen uitgeput zijn (tenzij we bereid zijn om zelfs subsidie te gaan verstrekken) en de woningmarkt (projectontwikkelaars, hypotheekbanken, aannemers en grondeigenaren) kan geen verdere risico’s aanvaarden.
Dan is er voor starters geen woning meer te koop en geen woning meer te huur. Dat heeft niets met schaarste te maken, maar met verstoring van de markt met oneigenlijke instrumenten. Dan stagneert de markt helemaal.

De oplossing? Ik heb de wijsheid niet in pacht. Daar zullen we met z’n allen over moeten nadenken. Niet eventjes vluchtig, maar intensief. Morgen geef ik wat gedachtenspinsels als opmaat voor die brainstorm.